Le nombre de transactions immobilières pourrait baisser autour des 900.000 en 2026 selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et le réseau Century 21. L’une des causes : les secundo-accédants sont moins nombreux sur le marché. Nombre d’entre eux n’ont plus intérêt à vendre, car ils ont contracté un emprunt à un taux faible et acheté à des prix très élevés dans les années 2018 à 2022.
Propriétaire de votre appartement de 80 mètres carrés à Bordeaux depuis 5 ans, acheté 393.000 euros à prix d’or en 2021, lorsque le marché immobilier était au plus haut, vous cherchez à le vendre. Mais alors que les prix ont entre temps baissé 12%, vous êtes contraint de le céder moins cher, à 327.000 euros.
Surtout, pour acheter plus grand (un appartement de 100 mètres carrés), vous devez souscrire à un nouvel emprunt. Mais les taux d’intérêt ont eux aussi augmenté ces dernières années, passant d’environ 1,35% en 2019 à 1,1% en 2021 pour un crédit sur 20 ans, à 3,25% mi-2026. Résultat? “Sauf impératif, vous ne vendez pas!”, a illustré Charles Marinakis, président du réseau Century 21 France, lors d’une conférence de presse jeudi 29 juin.
Car en empruntant aujourd’hui sur 20 ans, votre mensualité grimperait alors de 758 euros supplémentaires par mois (à 2.528 euros) en moyenne dans cet exemple. Et cela, pour “seulement” 20 mètres carrés supplémentaires.
“Les ménages qui ont souscrit à des taux très bas ne veulent et ne peuvent plus sortir de leur logement”, a souligné Charles Marinakis. “Le nombre de secundo-accédants diminue et il faut attendre plusieurs années pour que cette période soit digérée, avant de les voir revenir sur le marché”, a-t-il complété.
La part des primo-accédants, elle, a progressé, notamment du fait de dispositifs comme le “prêt à taux zéro”. Mais elle concerne surtout des profils jeunes (30-40 ans d’abord, puis 18-30 ans) et des cadres moyens, supérieurs et des professions libérales, aux revenus plus élevés.
Des taux d’intérêt en hausse et des prix en baisse dans de nombreuses villes
Cet exemple bordelais illustre à lui seul l’une des conséquences de l’inflation sur le marché immobilier : avec elle, les taux d’intérêt poursuivent leur hausse entamée mi-2025, tandis que les prix des biens, eux, continuent de “corriger” (baisser) dans de nombreuses villes et régions françaises.
C’est le cas à Bordeaux, mais aussi à Nantes (-13,8% du prix au mètre carré entre mai 2022 et mai 2026 selon le réseau d’agences immobilières Bien Ici), ou encore à Lyon (-12,4% sur cette même période).
À Paris aussi, les prix ont légèrement diminué (-1%), mais restent très élevés. Selon Century 21, ils sont passés “sous la barre des 10.000 euros du mètre carré” à l’échelle de la ville (9.483 euros au premier semestre 2026). Des résultats différents de ceux du réseau immobilier Bien Ici, qui relève une moyenne de 11.475 euros du mètre carré dans la capitale en juin 2026.
“Les taux très bas (…) ne bénéficient pas tant que ça aux acheteurs”
À Nice, où les prix ont quant à eux augmenté ces cinq dernières années (ce qui pourrait limiter la casse à la revente), le constat est similaire selon Century 21 : du fait de la hausse des taux d’intérêt et des prix plus élévés à l’achat d’un second bien, les surcoûts sont importants, de l’ordre de 975 euros en plus par mois sur 20 ans pour passer d’un 60 m2 acheté en 2021 à un 80 m2 acheté en 2026. La seule manière de rester “gagnant” est de mobiliser un apport personnel conséquent.
Ces difficultés s’expliquent en partie par les niveaux très bas des taux d’emprunt des années post-Covid. “Les taux bas ont toujours nourri les prix de vente, ils ne bénéficient pas tant que cela aux acheteurs”, a expliqué Charles Marinakis.
Cette problématique se pose aujourd’hui “pour des millions de ménages”, estime-t-il. Les années 2019 à 2020 ont en effet été marquées par de gros volumes de ventes à des taux bas, avec un record à 1,2 million de transactions en août 2021 sur un an.
Vers 900.000 transactions en 2026 selon la Fnaim, contre 952.000 l’an dernier
Résultat : les durées d’occupation des biens tendent à s’allonger, “passant d’environ 7 ans à plus de 10 ans d’occupation en moyenne, en fonction des territoires”, estime le président de Century 21.
“Cette moindre rotation réduit mécaniquement la mobilité résidentielle et contribue au ralentissement du marché”, ajoute le réseau dans un communiqué.
Selon la fédération du secteur, la Fnaim, le taux de rotation du parc de logements est de 2,3% aujourd’hui (contre 2,5% en 2025). Il s’agit de la part de biens mis en vente ou renouvelés chaque année sur le stock total de logements privés en France. Le lobby du secteur estime aussi que les transactions vont ralentir en 2026, autour des 900 à 920.000 ventes immobilières (contre 952.000 en 2025). Le réseau Century 21 table, lui, sur 890 à 900.000 transactions cette année en France. Les données des notaires, en fin d’année, feront autorité.
